Droit immobilier
Avocat en droit immobilier sur Grenoble, Me Mendoza intervient au soutien de vos intérêts lors d'un contentieux de la vente immobilière sur grenoble et sa région. Votre cabinet d'avocat se charge également de tous les contentieux locatifs et les problèmes de troubles de voisinage. Votre avocate s'occupe également de la revendication et de la protection de votre droit de la propriété sur Grenoble.
Vous rencontrez des problèmes avec votre bailleur ou locataire? Votre terrain est enclavé ou vous rencontrez un problème de servitude ?
Le droit immobilier est une branche du droit qui régit les questions afférentes aux biens immobiliers et à leur gestion. En la matière, les problématiques sont multiples et souvent complexes : location immobilière, troubles de voisinage, copropriété, transactions immobilières (vente/achat), régimes des biens, règles d’urbanisme (permis de construire), etc.
Les évolutions fréquentes (exemples: loi dite Pinel, loi dite Duflot ou loi dite Alur) et l’étendue importante de ce droit, réclament souvent l’intervention d'experts en la matière.
Contentieux de la vente immobilière
Compromis de vente
Vous voulez acheter un bien mais le vendeur n’est plus décidé à vendre ?
Dans certains cas, vous pouvez le contraindre à vous vendre le bien.
Une promesse de vente a été conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt mais l’acquéreur n’a pas accompli les démarches nécessaires pour solliciter ce prêt ?
Vous pouvez agir pour faire réputer la condition accomplie et forcer la vente ou bien engager la responsabilité de l’acheteur.
Vous avez souhaité acquérir mais vous souhaitez vous rétracter ?
Il peut exister des possibilités, et cela peut déboucher sur un contentieux.
Vices cachés et défauts de conformité
Le bien que vous avez acheté présente des vices cachés ?
Vous pouvez obtenir la nullité de la vente ou bien une indemnisation.
Pour qu’un vice justifie la résolution de la vente ou une réduction du prix, l’acheteur devra démontrer :
- que le vice est antérieur à la vente,
- qu’il s’agit d’un vice suffisamment grave qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis s’il l’avait connu
- qu’il s’agit d’un vice non apparent
Attention toutefois, cette action doit être introduite dans les 2 ans suivant la découverte du vice.
Bien souvent, vous devrez faire appel à un expert afin de démontrer l’existence de tels vices.
Nullité ou résolution de la vente
Vous avez acquis un bien alors que votre consentement n’était pas libre et éclairé ? Vous pouvez obtenir la nullité de la vente.
Le bien vendu n’est pas celui que vous croyez avoir acheté ? Vous pouvez dans certains cas demander la nullité ou agir en responsabilité.
Action en responsabilité
Vous découvrez l’existence d’une servitude après la vente ? Vous vous apercevez que la surface du bien vendu n’était pas conforme à l’annonce ?
Vous pourrez alors engager la responsabilité du vendeur, de l’agent immobilier ou du notaire.
Que vous soyez acheteur ou vendeur, je pourrai vous assister en établissant un diagnostic de la situation juridique, une analyse de la stratégie au vu des coûts et des délais, au regard de la situation concrète de votre affaire et une préconisation tactique à court terme (lettre de mise en demeure par avocat par exemple), moyen terme (expertise amiable ou judiciaire), long terme (chances de succès et montant des dommages et intérêts envisageables).
Contentieux locatif (bail d’habitation)
Mon Cabinet saura vous accompagner en matière de :
- congé, mise en œuvre de la clause résolutoire et expulsion,
- réparations locatives,
- restitution de dépôt de garantie,
- remboursement d’un arriéré locatif
- charges récupérables
- travaux réalisés par le locataire
- les droits et obligations du bailleur
- les droits et obligations du locataire
- la notion de logement décent et insalubre
Vous êtes bailleur et votre locataire ne paie plus ses loyers ?
L’assistance d’un avocat est ici incontournable pour faire valoir vos droits et régler rapidement cette situation afin de limiter l’aggravation de cette dette locative.
Le Cabinet vous assistera à chaque étape de la procédure à savoir :
- mise en demeure
- commandement de payer
- assignation en expulsion
- audience
- exécution de la décision
- commandement de quitter les lieux,
Attention, les étapes sont nombreuses et les délais de procédure très longs (plus d’un an en moyenne pour une procédure d’expulsion) à laquelle s’ajoute la période protégée de la trêve hivernale.
C’est pourquoi il est nécessaire d’être réactif dès le premier impayé.
Vous êtes locataire et vous rencontrez des problèmes dans votre logement ?
Vous habitez un logement non décent ou insalubre ? Vous venez d’apprendre la présence de plomb ou d’amiante dans votre logement ? Votre installation de chauffage ne vous permet pas de vous chauffer normalement ?
Le Décret du 30 janvier 2002 impose au bailleur de fournir un logement :
- dont le gros œuvre protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau,
- dont les menuiseries extérieures assurent la protection contre des infiltrations d'eau,
- dont les revêtements ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique du locataire,
- dont les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaudes sont conformes aux normes de sécurité en vigueur et sont en bon état d'usage et de fonctionnement,
- dont les dispositifs d'ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l'air,
- disposant d'une installation permettant un chauffage normal.
Si vous vous trouvez dans ce cas, vous devrez dans un premier temps faire constater les défauts par un huissier de Justice ou bien par les services de la mairie de votre commune, voire même par un expert si besoin est.
Une fois les preuves suffisantes réunies, nous pourrons alors saisir par la suite le Juge pour contraindre le bailleur à exécuter les travaux nécessaires et demander une diminution de loyer pendant la durée des travaux.
Il sera également possible de solliciter, même après avoir quitté les lieux, un remboursement des loyers déjà versés.
Revendication et protection du droit de la propriété
J’interviens également en matière de :
- servitudes,
- empiètement,
- prescription acquisitive,
- actions en bornage
Qu’est ce qu’une servitude ?
Celui qui est propriétaire d'un bien ne dispose pas pour autant du droit de faire ce qu'il veut. Sa liberté de jouir et d'user de son bien comme il l'entend est soumise à des restrictions, telles que les servitudes (servitude de passage, bornage, servitude de vue et de jour .), qui peuvent être légales ou conventionnelles.
Les servitudes sont une charge imposée à un fonds “servant” (qui la subit) au profit d’un fonds “dominant” (qui en bénéficie). Il existe différents types de servitudes : légales, conventionnelles, etc. Elles peuvent découler de la situation des lieux comme être créées par l’homme.
Concrètement, les servitudes peuvent concerner des cours communes, des cours d’eau ou rivières, des chemins enclavés, des servitudes de jours et de vues (par exemple, des fenêtres), etc.
Par exemple, en tant que particulier propriétaire vous pouvez obtenir un droit de passage sur le terrain d’autrui pour accéder à votre propriété. Le propriétaire ne pourra vous le refuser si vous répondez aux conditions légales. Dans l’autre sens, vous pouvez aussi être amené à devoir concéder une servitude à un voisin.
Le Cabinet est à votre disposition en la matière, que ce soit pour du conseil (consultation juridique) ou bien du contentieux (procédure judiciaire).
Troubles de voisinage
Mauvaises odeurs, musiques d’une discothèque ou d’un bar, claquement de talons, privation d’ensoleillement, etc. Vous avez tenté de parvenir à un accord avec votre voisin mais celui-ci fait la sourde oreille et les nuisances ne se sont pas atténuées, voire elles se sont aggravées ...
A quel moment le trouble de voisinage est-il caractérisé ?
Très tôt défini par les juridictions, ce principe implique que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
L’anormalité d’un trouble est caractérisée dès lors que la nuisance dépasse un certain seuil de tolérance dans un environnement donné. Cette nuisance peut être de toute nature : sonore, visuelle, esthétique, (exemple : construction d’un immeuble obstruant la vue ou l’ensoleillement) olfactive etc...
La responsabilité du voisin nuisible peut être engagée à partir du moment où le trouble est caractérisé, et ce même s’il n’a commis aucune faute. Il suffit de démontrer l’existence d’un préjudice subi et pour cela, il faut démontrer que le trouble est anormal. Autrement dit, le simple désagrément de voisinage ne peut conduire à engager la responsabilité du voisin qui cause des nuisances. Selon la jurisprudence, le trouble doit être causé de façon permanente et continue.
Comment obtenir réparation d’un trouble anormal ?
Le Cabinet tentera dans un premier temps de trouver une solution amiable à votre litige. Parfois, ces possibilités sont vouées à l’échec et le seul moyen de faire valoir vos droits sera d’agir en justice contre l’auteur des troubles.
Dans un premier temps, il est possible de demander en urgence au juge la cessation des troubles. Le juge va pouvoir prendre les mesures propres à faire cesser le trouble dit “manifestement illicite”.
Il est également possible de saisir le tribunal d’une action en responsabilité sur le fondement des troubles anormaux de voisinage. Pour cela, il sera nécessaire de démontrer l’anormalité du trouble, l’existence d’un préjudice et enfin prouver que le trouble est la cause du préjudice invoqué.
Pour ce faire, vous devrez faire appel à un huissier de justice ou à un expert compétent en la matière.
Le Cabinet est à votre disposition pour tout renseignement.
